国海房地产细则出台调控升级

1.限购升级，范围更广，执行更严。目前全国约有近50个城市实行限购，限购标准不一，部分城市只是部分区域或新建商品住房实行限购，如珠海只在香洲区（主城区）实施限购；台州只限购新建商品住房。根据这次最新政策，则明确指出：（1）限购区域应覆盖城市全部行政区域；（2）限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；（3）拥有1套住房及以上的非当地户籍家庭限购。同时，对于住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施。而其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。

2.房价控制目标趋严，一季度出台。通知指出“各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），需制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布”。此前多个城市公布的房价控制目标中包括保障房在内，而此次明确指出不含保障性住房，地方政府在制定房价控制目标及达到此目标的难度均将加大，调控趋严。

3.二套房房贷政策趋严，但更具针对性，将对房价上涨较快的一二线城市影响较大。通知指出“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。体现中央因地制宜，未一刀切，由于一二线城市房价上涨较快，若政策出台，则将直接影响相关城市的交易量。

4.二手房个人所得税政策加码，降温二手房市场，具体影响还需看进一步的细则。通知指出“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。此前政策是，普通住房按照总价的1%（非普通按1.5%）或者交易差额的20%征收，对于家庭满5年且唯一一套住房的则免征。由于最近几年房价上涨较快，目前一般是按照交易总额的1%（或1.5%）征收，其比差额的20%将明显少交不少税。若各地政策细则出台，严格实施，则将大大提高二手房交易成本，直接降温二手房交易。不过由于房屋原值和购买价格较难核实，新政出台或进一步催热阴阳合同以规避或减小政策影响。

5.一季度公布用地供应计划，2015年全国住房信息联网。其他政策方面，强调增加土地供应，要求市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。加快保障安居住房建设。同时，指出各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末即2015年，所有地级以上城市原则上要实现联网。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的地方政府，要进行约谈和问责。

6.从影响来看，我们认为一二线城市负面影响大于三四线城市，二手房负面影响大于新建住房，对二级市场形成利空。二手房成本上升或使得购房者从二手房市场转向一手房市场，对房地产商形成利好，但从目前的整体政策而言，限购限贷政策趋严，对于地产商整体而言依然中性偏空，而且后续调控还将持续，相关部委以及各地政府还将继续出台细则，进一步细化相关内容，预计3-4月可能是细则出台密集时间。我们继续维持行业“中性”评级。

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