盛世危言中国房地产重蹈十年前覆辙免费猫

盛世危言：中国房地产重蹈十年前覆辙？

矛头所指，房地产无处可藏。 中国第一季度固定资产投资增幅超过43%，其中房地产投资增长41%。这组数据成为“投资过热”的另一有力证据，也成为中央政府同时启动土地和信贷这两个重要“杠杆”，调控房地产业的重要参考。 然而，在一片“严控”声中显现出来的“担忧声”也引起了有关部门的高度重视。有业内人士指出，“如果因为投资的增长过速而采取严厉的宏观调控手段，如取消开发与消费信贷，如严格控制土地的供给数量，大大减少用地规模，必然会使现有的经济发展、现有红红火火的房地产投资与消费出现大的波折。”更有甚者提出，空气中似乎已散发着1993年房地产釜底抽薪的残酷味道，历史的一幕惨剧是否即将重现？ 剑指房地产 “房地产也许从生下来就不是一个好孩子，从来也没有成为一个乖孩子，总是在市场经济的发展中闹出一些涨涨跌跌的故事，也每次都在宏观调控中首当其冲的成为整顿和治理的对象。”华远集团总裁任志强说，新一轮的宏观调控同样从压缩和限制房地产投资开始。 4月25日，中国人民银行提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由现行的7%提高到7.5%。同日，差别存款准备金率制度也开始实施，38家存款类金融机构开始执行8%的存款准备金率。 此后的一天，中共中央政治局召开会议，强调要坚决遏制部分行业盲目投资，适度控制货币信贷增长。如果说这一意见还没有把房地产业列上抑制“黑名单”的话，那么，几天后国务院发出的有关通知里，房地产可以说是“在劫难逃”。通知明确规定，适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，其中特别强调的是，房地产开发项目(不含经济适用房项目)，资本金比例要由20%提高到35%以上。 此间个贷也明显呈现出“严控”之势。“工行已下发通知，各地二级分行在自己权限内，是可以根据当地市场情况来对个人贷款利率进行上下浮动调整的。”5月10日，工行的知情人士向记者透露，工行的这一规定是在接到央行的调控信号后作出的。据了解，央行已出台政策，各地分行可以对投资性个人信贷业务进行利率上的调节；对于房产投资炒作者要停止发放贷款；对于不法开发商通过贷款来套现的假按揭行为要坚决停办和抵制。 “当然商业银行不会轻易拿出‘浮动利率’这个‘杀手锏’。”农行总行房地产信贷部门的有关人士向记者证实，各家银行已经开始对部分个贷特别是住房个贷说“NO”了，他们目前采取的主要方式是“对超过第三套的投资性住房信贷业务抬高了门槛，并对投资第四套房的情况不予以银行贷款。” 同时，中国人民银行副行长吴晓灵在博鳌亚洲论坛2004年年会上也表达了政府严控贷款的决心，对于近8个月内3次紧缩信贷的情况，吴晓灵特别提到，如果这些政策都不奏效，央行下一步则将采取更加激烈的措施。 除了信贷，土地也是当前进行宏观调控的一大“着力点”，土地监管总是和信贷调控如影随行。 4月29日，国务院办公厅发出紧急通知，决定集中半年左右时间，深入开展土地市场治理整顿。内容涉及严格建设用地审批管理，切实保护基本农田，严格执行土地利用总体规划和年度计划等六项内容。同一天，国务院办公厅再度发文，要求对所有在建、拟建固定资产投资项目进行一次全面清理，涉及土地管理、信贷政策等多方面，并对所有清理的项目，逐个提出停止建设、暂停建设限期整改、取消立项、符合要求等四类处理意见，时限为1个半月。 房地产这个“坏孩子”，再次面临严峻考验。 投资之痛 部分行业投资过热，并潜存引发经济过热的危险，这就是国家此轮宏观调控的背景。虽然“房地产业是国民经济的晴雨表”之说并未成为上下一致的共识，但抑制投资过热必然要拿房地产投资开刀。 “土地和信贷作为经济两大重要生产要素，中央一定会死死地看住了，力图将过热的投资增长压下去。”任志强说，其实，从去年下半年开始，政府陆续出台加强土地管理、控制盛世危言：中国房地产重蹈十年前覆辙？ 信贷过快增长的政策就已向房地产投资亮出了“严控”的牌子，只是这些措施的实施力度一直以来都不尽如人意。 “在今年货币当局的调控目标中，全部金融机构新增人民币贷款2.6万亿元左右(去年这一数字是2.77万亿元)。而第一季度的新增贷款就达9.131亿元，在四分之一的时间里已经消耗三分之一的目标额度。”农行的知情人士向记者透露。 而土地方面的数字也不堪示弱。记者从国土资源部得到的数字显示，近7年来全国耕地减少1亿亩，其中600多个县、市的人均耕地面积低于0.8亩的国际警戒线。即使在国家实行最严格耕地保护政策的2003年，全年净减少耕地也达253.7万公顷。 “中国正处于经济增长的上升阶段，投资增长有一定的客观必然性。但在固定资产投资‘大干快上’的背后，是一些地方政府靠经营土地筹集资金，大搞形象工程；一些企业用相对低的成本获得土地，又以土地去抵押贷款；加上银根一度比较宽松，助长了投资扩张的冲动。”一位房地产业专家指出，对房地产的投资冲动通常情况下都会加大银行的金融风险。据了解，目前房地产行业的融资对商业银行的依赖程度很大，银行信贷占到房地产开发资金的60%以上，高者达80%左右。 “地方政府和投资企业的行为是在与中央政府进行博弈。”吴晓灵日前在一次正式场合中强调，正是由于这种现象的客观存在，中央平稳进行宏观调控的大基调不会出现大变动。 “按照这种‘降温’速度，在2004到2005年间，中国投资的年增长率可能要下降近一半，维持在大约16%的水平。”亚洲开发银行在上月28日发布的《2004年亚洲发展展望》中做出了这样的预测。 据有关人士透露，虽然国家宏观调控措施4月底才发出，但4月份全国房地产投资已呈下降之势。按照这种趋势，全年房地产投资将比去年同期大幅减缓。 惊起昨日梦 本报记者在采访中发现，虽然很多专家都认为，目前这种“管紧土地，看好信贷”的新政并不会影响正常的经济发展和社会需求，但是不可否认的是，有不少开发商都认为，如果这种调控一旦成为现实，房地产形势将不容乐观，更有甚者认为1993年历史的一幕惨剧有可能将会重现。一场有关新政的争论正在“如火如荼”地展开。 “在土地方面，各地原先征收的土地和开发商手中的土地资源还不少，只要盘活土地存量，不会影响经济发展。在控制信贷规模方面，央行只是提高存款准备金率0.5个百分点，而全年信贷新增总规模2.6万亿元(不包括外汇贷款)的调控目标并没有改变。只要正确把握信贷投向和规范信贷行为，把重点放在严格控制新开工项目上，完全能够保证符合国家产业政策、有市场、有效益的企业对流动资金的正常需求。”部分经济学家的观点显得比较乐观。 但任志强认为，“房地产并非这一轮中国经济高速增长的‘祸首’。尽管房地产连续多年的增长会对部分行业和产品产生拉动，但其拉动的作用是局部的。”他指出，如对钢材的拉动，房地产仅占钢材总用量的不足1／3，铝的用量就更低了。任志强强调，不能简单地把这一轮中国经济增长的上涨和固定资产投资的高速增长与1992-1993年的高速增长等同起来，并加以抑制。 “1992-1993年的经济高速增长是在其它行业的投资几乎无增长的条件下，以房地产业投资为主要拉动的单一高速增长。而2003-2004年的固定资产投资增长中则是以其它多行业的高速增长所拉动，如钢铁、供电、汽车、水泥、电解铝、石油、煤炭、运输、电讯、非房地产的城市基础设施的年投资增长有30%～600%之多，房地产的全国平均年增长只有20%，相比之下，还算比较低的了。”任志强还指出，1992-1993年的房地产增长是在一个房地产投资与消费的低潮期起步的，过高的投资没有消费市场的支撑。而现有的房地产投资增长是在连续多年平均20%的增长基础上较平衡的发展增长，连续多年消费增速都大于投资增速，也说明了这一轮投资增长具有其合理性和需要，不会因此而产生过度的危险。他认为，用限制项目资本金率提高房地产公司取得信贷的门槛，会对一些资本金小而从事开发项目大的企业，起到防止投资过快增长的限制作用，同时有利于减少银行的信贷风险。但实际在土地招拍挂出让方式之后此项资本金率的提高，几乎没有任何作用。 “1992-1993年宏观调控被称为成功软着陆的成果是以牺牲全国的房地产为代价的，1997年是全国宏观调控宣布成功着陆的一年，同时是房地产全行业进入亏损的一年。如果没有1998年23号文件的住房制度改革，那么房地产就仍然是继续走下坡路的结果。”任志强呼吁，调控不应“一刀切”，政府要慎用调控手段，希望这次不要仍然由房地产业承担改革和宏观调控的成本。 任志强说，任何时候都不应限制与控制对个人消费的住房信贷。如果限制与控制个人购房的消费信贷，用关闭下游、减少消费来抑制供给是万万不可取的方式。没有了购房消费信贷的支持时，几乎60%～80%的消费需求都变成了没有能力实现的需求，“不但需求如高台跳水一样会直线下落、房价会直线下落、中国人的财富会直线下落、就业会下落，中国的经济也会直线下落。”他不无危言耸听地说。

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